Blog

Pozor na nájomné zmluvy

Prenájom verejného majetku (majetku štátu, obcí, vyšších územných celkov, či verejnoprávnych inštitúcií) súkromnému sektoru nie je ničím výnimočným. V praxi však často prichádza k rozširovaniu práv a povinností zmluvných strán nájomných zmlúv spôsobom, znamenajúcim porušenie zákona č. 343/2015 Z.z. o verejnom obstarávaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov („Zákon o verejnom obstarávaní“), ktorý je v pomere tzv. špeciality vo vzťahu k predpisom upravujúcim nakladanie s verejným majetkom, či všeobecným predpisom súkromného práva. V praxi často prichádza k obchádzaniu tohto špeciálneho zákona uzatváraním rôznych zmlúv, najmä nájomných.

V prvom rade si objasníme základné pojmy, keďže právne úkony sa neposudzujú podľa názvu, ale podľa obsahu a je preto nevyhnutné skúmať účel a predmet zmluvy.  Nájomnou zmluvou rozumieme zmluvu, kde verejný obstarávateľ (v tomto článku sa zameriame na obce a nimi zriadené verejnoprávne inštitúcie (ďalej budeme používať pojem „verejný obstarávateľ“)) vystupuje v postavení prenajímateľa a hospodársky subjekt v postavení nájomcu a na základe tejto zmluvy prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec (zameriame sa na veci nehnuteľné, t.j. pozemky, stavby), aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Zákazkou rozumieme zmluvu uzavretú medzi jedným alebo viacerými verejnými obstarávateľmi, prípadne obstarávateľmi na jednej strane a jedným alebo viacerými úspešnými uchádzačmi na strane druhej, ktorej predmetom je dodanie tovaru, uskutočnenie stavebných prác alebo poskytnutie služby a koncesiou istú zmluvu ako zákazku, s tým rozdielom, že protiplnením za zrealizované stavebné práce alebo poskytnuté služby je buď právo na využívanie stavby, alebo služby na dohodnutý čas, alebo je toto právo spojené s peňažným plnením. Zadaním koncesie prechádza riziko dopytu, resp. prevádzkové riziko na koncesionára. Na prvý pohľad sa teda zdá, že si tieto zmluvy nie je možné pomýliť, keďže v prípade nájmu si verejný obstarávateľ neobjednáva žiadne stavebné práce, či služby. V praxi často prichádza k situácii, kedy je verejný majetok, ktorým je nehnuteľnosť, t. j. budova alebo pozemok prenajatý hospodárskemu subjektu – podnikateľovi buď za: 

i. účelom výstavby obecných nájomných bytov, alebo 

ii. zabezpečenia jeho prevádzky pod podmienkou vykonania jeho rekonštrukcie.

Okrem uvedených situácií, prichádza pomerne často aj k dočasnému odpredaju verejného majetku s podmienkou výstavby, či rekonštrukcie tohto majetku a práva na jeho následné spätné odkúpenie. 

Práve v týchto „dodatočných“ požiadavkách presahujúcich účel nájmu (rekonštrukcia, výstavba) tkvie povestný kameň úrazu.

Podstatou užívania verejného majetku na podklade nájomnej zmluvy je totiž „len“ prenechanie prenajatej veci nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo (ak sa spôsob užívania nedohodol) na obvyklé užívanie, a v tomto stave ju prenajímateľ na svoje náklady udržiava, resp. nájomca nie je povinný platiť nájomné, ak pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci. Takisto potom platí, že nájomca je oprávnený zmeny prenajatej veci vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. V prípade zákazky alebo koncesie je však toto užívacie právo spojené s tým, že údržbu, opravu a nie zriedka kompletnú rekonštrukciu, či dokonca výstavbu musí zabezpečovať nájomca, a teda takáto zmluva prináša subjektu verejného práva hospodársky úžitok, ktorý nie je vlastný nájomnej zmluve. Vykonávanie týchto osobitných plnení, ktoré pri štandardnom nájomnom vzťahu vykonáva prenajímateľ a nie nájomca, potom mení nájomnú zmluvu na zákazku, resp. koncesiu, pričom ako odplata je nájomcovi poskytnuté protiplnenie v podobe zľavy z nájmu, ekonomického prospechu z užívania prenajatej veci, prípadne sa prenajímateľ zaviaže, že po dosiahnutí cieľa, na ktorý bol nájom uzatvorený, odkúpi danú nehnuteľnosť (pre úplnosť dodávame, že je nezákonné dať verejný prísľub odkúpenia ešte neexistujúcej budovy, ak splní určité požadované parametre alebo uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve). Práve takýmto spôsobom potom prichádza k obchádzaniu Zákona o verejnom obstarávaní, a tým sa napĺňa skutková podstata správneho deliktu, za ktorý bude uložená zo strany Úradu pre verejné obstarávanie pokuta vo výške 5 % zmluvnej ceny.

Autor: JUDr. Marek Griga

 


Podobné články

Spätné počítanie lehôt vo verejnom obstarávaní

Zákon o verejnom obstarávaní („Zákon”) určuje pre rôzne úkony, ktoré je nevyhnutné vykonať v priebehu verejného obstarávania viacero lehôt, počítaných rôznymi spôsobmi. V praxi sa ako najmenej jasné javí počítanie tých lehôt, ktoré nie sú počítané do budúcnosti, ale spätne.

Prečítať článok

Nová úprava koncesií – koniec nejednoznačnosti?

Definícia koncesie bola a zostáva nejasná. Napriek tomu, že nová právna úprava koncesií okrem iného prináša de facto kodifikáciu judikatúry Súdneho Dvora EÚ vzťahujúcu sa na definíciu koncesie a teda aj výrazne viac detailu, v rozhodujúcich aspektoch definície (potreba tretích strán ako beneficientov činnosti koncesionára, respektíve miera preneseného prevádzkového rizika) právna neistota pretrváva.

Prečítať článok
© 2016 Tatra Tender. Všetky práva vyhradené.
Created by Adbee